مشاعات و قسمت اختصاصی: چه چیزی مال همه است؟
تفاوت قسمت اختصاصی و مشاع طبق قانون تملک، فهرست مشاعات، دیوار بین دو واحد، استفاده انحصاری و اجاره دادن مشاعات.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قسمت اختصاصی
«قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری…» یک مالک باشد. (ماده ۱ آیین‌نامه)
یعنی خود واحد و هر جایی که در سند به‌عنوان بخشی از واحد آمده است، مثل پارکینگ و انباری سندی. هر قسمت اختصاصی سند جدا دارد که حدود، طبقه، شماره و مساحت در آن آمده است (ماده ۲ آیین‌نامه).
مشاعات
«قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است…» که به یک مالک اختصاص ندارد. (ماده ۲ قانون)
ماده ۴ آیین‌نامه نمونه‌ها را برشمرده است. به زبان ساده:
- زمین زیر ساختمان و محوطه
- تأسیسات و لوله‌ها و سیم‌کشی مشترک
- راه‌پله، راهرو و لابی
- بام
- نمای بیرونی
- هر فضایی که در سندها به واحدی اختصاص نیافته است
نکته مهم ماده ۳ آیین‌نامه: جایی که برای استفاده همه مالکان است، مشاع است حتی اگر داخل یک واحد باشد یا برای رسیدن به آن باید از یک واحد گذشت. مثلاً دریچه شیر اصلی آب که داخل یک واحد است.
دیوار بین دو واحد
«جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی، مشترک بین‌آن قسمتها است…» (تبصره ماده ۴ آیین‌نامه)
یعنی دیوار بین ۲۰۱ و ۲۰۲ مال همان دو واحد است، نه همه ساختمان. استثنا: اگر دیوار جزو سازه اصلی باشد، مشاع همه است و هیچ‌کدام نمی‌تواند آن را تخریب کند.
سهم هر مالک از مشاعات
حق مالک در مشاعات از واحد جدا نمی‌شود و با انتقال واحد منتقل می‌شود (ماده ۳ قانون). اندازه سهم و تعهدات هر مالک به نسبت مساحت قسمت اختصاصی است، مگر قانون یا توافق مالکان چیز دیگری بگوید (ماده ۴ قانون).
مثال: در ساختمانی با ۶ واحد ۲۳۰ متری و ۶ واحد ۳۲۰ متری، جمع مساحت اختصاصی ۳٬۳۰۰ متر است. سهم هر واحد ۲۳۰ متری از مشاعات ۲۳۰ ÷ ۳٬۳۰۰ ≈ ۶٫۹۷٪ و سهم هر واحد ۳۲۰ متری ≈ ۹٫۷۰٪ است.
تصمیم درباره مشاعات
«چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد…» تصمیم درباره قسمتهای مشترک با مالکانی است که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند. (ماده ۶ قانون)
ممنوعیت‌ها در مشاعات
«گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات…» در قسمتهای مشترک ممنوع است. (تبصره ماده ۳ آیین‌نامه)
یعنی کفش‌جاکنی، دوچرخه، گلدان و وسایل شخصی در راه‌پله و لابی، از نظر آیین‌نامه مجاز نیست، مگر مجمع جای مشخصی برایش تعیین کند.
استفاده انحصاری و اجاره مشاعات
قسمتهای مورد استفاده همه را نمی‌شود به یک نفر اختصاص داد (ماده ۳ آیین‌نامه). مثال‌های رایج اختلاف: بستن بخشی از بام برای یک واحد، اجاره بام به شرکت مخابرات برای دکل، یا انبار کردن در راهروی انباری‌ها.
جایی که قانون روشن نیست: اینکه اجاره دادن یک بخش مشاع (مثلاً بام برای دکل) با رأی اکثریت مساحت (ماده ۶ قانون) ممکن است یا رضایت همه مالکان لازم است، در رویه محل بحث است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: برای واگذاری استفاده انحصاری، رضایت کتبی همه مالکان را بگیرید. درآمد اجاره مشاعات مال همه مالکان است و باید به صندوق ساختمان برود.
در هم‌بن: درآمد اجاره مشاعات به‌عنوان درآمد ساختمان ثبت می‌شود، نه درآمد یک واحد. امکانات مشاع مثل استخر و بام از بخش رزرو امکانات و با قوانین مصوب ساختمان مدیریت می‌شوند.
منابع
مطالب مرتبط
- قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن به زبان سادهنقشه کامل قانون تملک آپارتمانها (۱۳۴۳ با اصلاحیه ۱۳۷۶) و آیین‌نامه اجرایی: هر ماده درباره چیست و کجای ویکی شرح داده شده است.
- پارکینگ و انباری: سندی، مشاع، شارژ و اختلافهای رایجپارکینگ و انباری کی مال یک واحد است و کی مشاع، شارژ آنها چطور حساب می‌شود و اختلاف پارکینگ مزاحم را چطور حل کنیم.
- مالک آپارتمان: حقوق و تکالیف در برابر ساختمانمالک چه حقی در واحد و مشاعات دارد، چه سهمی از هزینهها میپردازد، چه کارهایی بدون اجازه نمی‌تواند بکند و وقتی اجاره میدهد چه مسئولیتی دارد.
- تعمیرات و بازسازی: داخل واحد، مشاعات و نمامالک داخل واحد چه تغییری میتواند بدهد، چه چیزی اجازه مجمع میخواهد، تعمیر مشاعات با کیست و خسارت نشت آب از واحد بالا با چه کسی است.