تعمیرات و بازسازی: داخل واحد، مشاعات و نما
مالک داخل واحد چه تغییری می‌تواند بدهد، چه چیزی اجازه مجمع می‌خواهد، تعمیر مشاعات با کیست و خسارت نشت آب از واحد بالا با چه کسی است.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
داخل واحد
«هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون…» در قسمت اختصاصی خود تغییر بدهد. (ماده ۹ قانون)
- مجاز: کاشی، کابینت، نقاشی، کف، تغییر دیوارهای غیرسازه‌ای داخل واحد.
- مجاز نیست: دست زدن به ستون، تیر، دیوار باربر و دیگر اجزای سازه؛ تغییر لوله‌ها و کانال‌های مشترک؛ هر کاری که به واحد دیگر یا مشاعات ضرر بزند.
- نما: ماده ۹ قانون تغییر در قسمت‌هایی که از بیرون دیده می‌شود را بدون موافقت اکثریت مالکان منع می‌کند. پنجره، نرده بالکن، کولر روی نما و رنگ نما از همین دسته‌اند.
پیش از بازسازی واحد
رویه رایج که اختلاف را کم می‌کند:
- اطلاع کتبی به مدیر با زمان شروع و پایان
- ساعت کار طبق آیین‌نامه داخلی
- حفاظ آسانسور و راه‌پله
- حمل نخاله بر عهده مالک، نه نگه‌داری در مشاعات (تبصره ماده ۳ آیین‌نامه)
- جبران هر خسارت به مشاعات
- برای کار نزدیک سازه، نظر مهندس
تعمیر مشاعات
- تأسیسات، لوله‌ها و سیم‌کشی مشترک، راه‌پله، بام و نما مشاع‌اند (ماده ۴ آیین‌نامه).
- هزینه نگه‌داری و استفاده متعارف از آن‌ها هزینه مشترک است (ماده ۲۵ آیین‌نامه).
- تعمیر فوری از محل تنخواه انجام می‌شود (ماده ۲۷).
- تعمیر اساسی یا بزرگ با تصویب مجمع (ماده ۶ قانون و ماده ۱۱ آیین‌نامه). جاری یا عمرانی
- اگر بخشی فقط به چند واحد خدمت می‌کند و مالکان توافق کرده‌اند هزینه‌اش با همان‌ها باشد، فقط همان‌ها می‌پردازند (ماده ۲۶ آیین‌نامه).
نشت آب از واحد بالا
پرتکرارترین دعوای تعمیرات. قاعده عملی:
- اگر منشأ نشت لوله اختصاصی واحد بالا است (مثلاً لوله حمام همان واحد)، تعمیر و خسارت با مالک واحد بالاست.
- اگر منشأ لوله یا آبراه مشترک است (مثلاً لوله اصلی فاضلاب یا بام)، هزینه مشترک است.
- تشخیص منشأ معمولاً با کارشناس است.
این تقسیم از تفکیک قسمت اختصاصی و مشاع (ماده ۱ و ۴ آیین‌نامه) و قاعده عمومی مسئولیت مدنی می‌آید؛ جزئیات آن در هر پرونده با کارشناس و دادگاه است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان.
اگر صاحب واحد بالا اجازه ورود برای تعمیر نمی‌دهد، مسیر قضایی (دستور موقت یا دعوای رفع ضرر) باز است.
واحد اجاره‌ای
تعمیرات اساسی واحد با مالک است و تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده معمولاً با مستأجر، مگر قرارداد خلاف آن را بگوید. قانون مدنی و اجاره
در هم‌بن: درخواست تعمیر با عکس ثبت می‌شود، به تکنسین ساختمان ارجاع می‌شود و هزینه آن با دسته‌بندی مشخص (مشاع یا اختصاصی) در اسناد می‌آید.
منابع
مطالب مرتبط
- مشاعات و قسمت اختصاصی: چه چیزی مال همه است؟تفاوت قسمت اختصاصی و مشاع طبق قانون تملک، فهرست مشاعات، دیوار بین دو واحد، استفاده انحصاری و اجاره دادن مشاعات.
- هزینه جاری در برابر هزینه عمرانی: کدام با مالک، کدام با ساکن؟تفاوت هزینه جاری و نگه‌داری با هزینه اساسی و عمرانی، فهرست نمونهها، اینکه قانون چه گفته و چه نگفته، و مثال عددی تقسیم بین مالک و مستأجر.
- نوسازی و تجدید بنای ساختمان فرسوده: ماده ۱۳ قانون تملکوقتی سه کارشناس رسمی عمر مفید ساختمان را تمامشده بدانند و اقلیتی مخالف باشد، ماده ۱۳ راه تجدید بنا با حکم دادگاه را باز کرده است.
- قانون مدنی و اجاره آپارتمان: تعمیرات، استفاده متعارف و عیبمواد قانون مدنی که در اجاره آپارتمان بیشترین کاربرد را دارند: تعمیرات با کیست، تکالیف مستأجر، عیب ملک و حق فسخ، با مثالهای ساختمانی.