قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: آنچه ساکنان ساختمان باید بدانند

این قانون در ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ تصویب شد و بر اجاره‌هایی حاکم است که از آن پس بسته شده‌اند. اجاره‌های قدیمی‌تر ممکن است تابع قانون ۱۳۵۶ باشند که در این ویکی شرح داده نشده است.

ماده ۱: چه چیزی حاکم است؟

اجاره همه اماکن «تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود». یعنی قرارداد و قانون مدنی نقش اصلی را دارند. قانون مدنی و اجاره

ماده ۲: شکل قرارداد عادی

«قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود…» و دو نفر مورد اعتماد طرفین آن را به‌عنوان شاهد گواهی کنند.

• مدت اجاره باید نوشته شود.
• دو نسخه، دو شاهد.
• بدون این شرایط، استفاده از امتیاز تخلیه سریع ماده ۳ محل بحث می‌شود.

یادداشت تطبیق: گزارش شده که ماده ۲ بعداً اصلاح شده است؛ ما متن اصلاحیه را تأیید نکردیم. پیش از انتشار با متن رسمی تطبیق شود.

ماده ۳: تخلیه پس از پایان مدت

پس از پایان مدت، به درخواست موجر:

• در اجاره رسمی: دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته
• در اجاره عادی: پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی و ظرف یک هفته، توسط ضابطان قوه قضاییه

با قانون ۱۴۰۲، دعاوی تخلیه (به‌جز سرقفلی و حق کسب و پیشه) با دادگاه صلح است. شورا یا دادگاه

ماده ۴: ودیعه

«در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور… دریافت کرده باشد تخلیه… موکول به استرداد سند یا وجه… یا سپردن آن به دایره اجراست».

اگر موجر ادعای خسارت، اجاره‌بهای معوق یا قبوض تلفن، آب، برق و گاز داشته باشد، باید دعوای آن را طرح کند و گواهی طرح دعوا را به اجرا بدهد؛ اجرا همان مبلغ را تا صدور حکم نگه می‌دارد.

درباره شارژ ساختمان

قانون ۱۳۷۶ هیچ اشاره‌ای به شارژ یا هزینه‌های مشترک ساختمان ندارد. تنها هزینه‌هایی که نام برده، قبوض ماده ۴ است. پس:

• اینکه شارژ با مستأجر است یا مالک، از قرارداد و قواعد قانون تملک (تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه) می‌آید. مالک یا مستأجر
• اینکه موجر بتواند بدهی شارژ مستأجر را از ودیعه کم کند، در خود قانون نیامده است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: در قرارداد بنویسید شارژ معوق از ودیعه کسر می‌شود و گواهی تسویه شارژ شرط پس دادن ودیعه است.

سرقفلی

ماده ۶ تا ۱۰ درباره سرقفلی در ملک تجاری است و برای واحد مسکونی کاربرد ندارد.

نکته برای مدیر ساختمان

مدیر طرف قرارداد اجاره نیست. اما:

• مستأجر جدید را با نام و تاریخ ورود ثبت کند.
• آیین‌نامه داخلی را به مستأجر بدهد.
• هنگام تخلیه، گواهی تسویه شارژ را صادر کند. تخلیه و تسویه

در هم‌بن: مستأجر هر واحد با تاریخ شروع و پایان سکونت ثبت می‌شود و بدهی‌های دوره سکونت او جدا از مالک دیده می‌شود.