شورای حل اختلاف، دادگاه صلح یا دادگاه: دعوای ساختمان کجا می‌رود؟
مرجع رسیدگی به دعاوی شارژ، اعتراض ماده ۱۰ مکرر، تخلیه و مزاحمت پس از قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ و نقش تازه دادگاه صلح.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
تغییر مهم ۱۴۰۲
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ دادگاه صلح را پیش‌بینی کرده است:
- دعاوی مالی تا یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) با دادگاه صلح است (ماده ۱۲، بند ۱). رئیس قوه قضاییه می‌تواند این نصاب را هر سه سال با شاخص بانک مرکزی به‌روز کند.
- دعاوی تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها، به‌جز سرقفلی و حق کسب و پیشه، با دادگاه صلح است (ماده ۱۲، بند ۴).
- با تشکیل دادگاه‌های صلح، شوراهای حل اختلاف فقط برای صلح و سازش کار می‌کنند (ماده ۱۴).
- دعوای مالی بیش از ۵۰۰ میلیون ریال در دادگاه صلح قابل تجدیدنظر است (تبصره ۵ ماده ۱۲).
یعنی متن‌های قدیمی که می‌گویند «دعوای شارژ را در شورای حل اختلاف مطرح کنید» به قانون قبلی (۱۳۹۴) برمی‌گردند.
یادداشت تطبیق: این مواد را از شرح کانون وکلا بر قانون ۱۴۰۲ خواندیم، نه مستقیم از متن رسمی. پیش از انتشار با متن رسمی تطبیق شود.
جدول راهنما
| موضوع | مرجع | مبنا |
|---|---|---|
| اعتراض به اظهارنامه ماده ۱۰ مکرر | «دادگاه نخستین» محل وقوع ساختمان، ظرف ۱۰ روز | تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر |
| وصول شارژ با اجرائیه | اداره ثبت محل وقوع ساختمان (بدون دادگاه) | ماده ۱۰ مکرر |
| شکایت وقتی قطع خدمات اثری ندارد | مرجع قضایی، خارج از نوبت | تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر |
| مطالبه شارژ با دادخواست تا ۱ میلیارد ریال | دادگاه صلح (پس از تشکیل) | ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ |
| مطالبه شارژ بیش از نصاب | دادگاه عمومی حقوقی | قواعد عمومی صلاحیت |
| اعتراض به سهم هزینه | اول مدیر، بعد مرجع قضایی | ماده ۲۴ آیین‌نامه |
| تخلیه مستأجر | دادگاه صلح؛ در اجاره رسمی اجرای ثبت | ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲؛ ماده ۳ قانون موجر و مستأجر |
| مزاحمت همسایه، پارکینگ | بسته به ماهیت و مبلغ؛ با وکیل بررسی شود | رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان |
| سازش بدون حکم | شورای حل اختلاف | ماده ۱۴ قانون ۱۴۰۲ |
چرا اجرائیه ثبت معمولاً بهتر است؟
برای وصول شارژ، ماده ۱۰ مکرر راهی داده که به دادخواست و جلسه دادگاه نیاز ندارد: اظهارنامه، سپس اجرائیه از اداره ثبت. این راه معمولاً سریع‌تر است. دادگاه وقتی لازم است که بدهکار اعتراض کند یا قطع خدمات اثری نداشته باشد.
مدارک عمومی هر دعوای ساختمان
- صورتجلسه انتخاب مدیر
- مصوبه مجمع (نرخ، آیین‌نامه داخلی)
- صورتحساب و ریز سهم
- اظهارنامه و گواهی ابلاغ
- مکاتبات و یادآوری‌ها
در هم‌بن: همه این مدارک، به‌جز اسناد قضایی، در پرونده ساختمان و واحد قابل نگه‌داری و چاپ است و تاریخچه تغییرات آن حذف نمی‌شود.
منابع
مطالب مرتبط
- ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها: متن، مراحل و مهلتهاماده ۱۰ مکرر و چهار تبصره آن جمله به جمله: اظهارنامه، مهلت ۱۰ روزه، خودداری از خدمات مشترک، اجرائیه ثبت، اعتراض و جریمه بدهکار مکرر.
- وصول شارژ معوق گام به گام: از یادآوری تا اجرائیههفت گام وصول بدهی شارژ، از آماده کردن صورتحساب و یادآوری تا اظهارنامه، قطع خدمات، اجرائیه ثبت و دادگاه، با مدارک هر مرحله.
- اعتراض به شارژ: مالک چطور به سهم خود اعتراض کند؟ماده ۲۴ آیین‌نامه راه اعتراض به سهم هزینه را باز گذاشته است: اول نزد مدیر، بعد مرجع قضایی. مراحل، مدارک و اینکه اعتراض پرداخت را متوقف نمیکند.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: آنچه ساکنان ساختمان باید بدانندمواد اصلی قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اجاره آپارتمان: شکل قرارداد، تخلیه یکهفتهای، ودیعه، و اینکه درباره شارژ ساختمان چه نگفته است.