شارژ با مالک است یا مستأجر؟ قاعده قانونی و قرارداد اجاره

دو رابطه جدا

1. ساختمان و مالک: قانون تملک مالک را به پرداخت سهم مخارج مشترک مکلف کرده است (ماده ۱۰ قانون).
2. مالک و مستأجر: قرارداد اجاره تعیین می‌کند کدام هزینه با کدام‌یک است. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اجاره را تابع قانون مدنی و شرایط قرارداد می‌داند و درباره شارژ ساختمان حکم خاصی ندارد.

تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه

«چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک…» با مالک باشد و او نپردازد، مستأجر می‌تواند از محل اجاره‌بها بپردازد؛ و اگر استفاده‌کننده از پرداخت خودداری کند، مدیر می‌تواند از مالک مطالبه کند. (تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه)

یعنی:

• مالک پاسخ‌گوی نهایی است. اگر مستأجر نپرداخت، مدیر می‌تواند سراغ مالک برود.
• مستأجر هم محافظت می‌شود. اگر مالک سهم خودش را نپرداخت و خدمات در خطر قطع است، مستأجر می‌تواند بپردازد و از اجاره کم کند.

ماده ۱۰ مکرر هر دو را شامل می‌شود

ماده ۱۰ مکرر از «مالک یا استفاده‌کننده» حرف می‌زند. پس اظهارنامه و خودداری از خدمات مشترک می‌تواند متوجه هر یک باشد. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: اظهارنامه را به نام کسی بفرستید که بدهی به او مربوط است و رونوشت آن را به دیگری هم بدهید. ماده ۱۰ مکرر

قرارداد ساکت است، چه کنیم؟

عرف رایج: هزینه جاری با ساکن، هزینه عمرانی با مالک. جاری یا عمرانی

سناریوها

مستأجر رفت و شارژ سه ماه را نداد. مدیر از مالک مطالبه می‌کند. مالک می‌تواند از ودیعه کم کند یا از مستأجر مطالبه کند. تخلیه و تسویه

مالک می‌گوید «با مستأجر حساب کنید، من کاری ندارم». برای شارژ جاری، مدیر معمولاً اول از مستأجر می‌خواهد. اما مالک نمی‌تواند در برابر ساختمان از مسئولیت شانه خالی کند (تبصره ماده ۲۳).

مستأجر می‌گوید «شارژ فوق‌العاده آسانسور به من ربطی ندارد». اگر قرارداد چیزی نگفته، حق با مستأجر است و سهم از مالک مطالبه می‌شود.

مالک سهم بیمه آتش‌سوزی را نمی‌دهد و مدیر می‌خواهد خدمات را قطع کند. مستأجر می‌تواند آن را بپردازد و از اجاره کم کند (تبصره ماده ۲۳)، به شرطی که پرداخت آن طبق اجاره‌نامه با مالک باشد. رسید را نگه دارد.

مثال عددی

واحد ۲۰۲ (۳۲۰ متر) اجاره داده شده. قرارداد: «شارژ جاری با مستأجر».

اگر مستأجر فقط ۵۰ میلیون از شارژ جاری را داده باشد، ۳۲٫۳۵ میلیون باقی‌مانده را مدیر از مستأجر و در صورت نپرداختن از مالک مطالبه می‌کند.

نکته‌های قرارداد اجاره

• هر هزینه را نام ببرید: شارژ جاری، فوق‌العاده جاری، فوق‌العاده عمرانی، بیمه، اندوخته.
• بنویسید هنگام تخلیه، گواهی تسویه شارژ از مدیر لازم است.
• آیین‌نامه داخلی ساختمان را پیوست کنید.

مقاله شارژ مستاجر یا مالک نمونه‌های بیشتری دارد.

در هم‌بن: هر شارژ با مسئول پرداخت (مالک یا ساکن) صادر می‌شود. مالک بدهی‌های هر دو را می‌بیند و مستأجر فقط سهم خودش را، تا معلوم باشد هر مبلغ از چه کسی مطالبه می‌شود.