قانون مدنی و اجاره آپارتمان: تعمیرات، استفاده متعارف و عیب
مواد قانون مدنی که در اجاره آپارتمان بیشترین کاربرد را دارند: تعمیرات با کیست، تکالیف مستأجر، عیب ملک و حق فسخ، با مثال‌های ساختمانی.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قانون روابط موجر و مستأجر اجاره را تابع قانون مدنی می‌داند (ماده ۱). پس پاسخ بیشتر سؤال‌های روزمره اجاره در قانون مدنی است.
تعمیرات با کیست؟ (ماده ۴۸۶)
«تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده‌ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد…»
سه نکته:
- اصل: تعمیرات لازم برای استفاده با مالک است.
- قرارداد می‌تواند خلاف آن را بگوید.
- عرف محل هم می‌تواند خلاف آن باشد. عرف رایج: تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزمره (لامپ، شیر چکه‌کن) با مستأجر.
مثال ساختمانی: آبگرمکن واحد خراب شده و تعمیرش ۸ میلیون تومان است. اگر قرارداد ساکت است، با مالک است. اما اگر مستأجر با استفاده نادرست آن را خراب کرده، با مستأجر (ماده ۴۹۰ پایین را ببینید).
تکالیف مستأجر (ماده ۴۹۰)
مستأجر باید:
- «در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند»
- ملک را برای همان مصرفی که توافق شده (یا از اوضاع پیداست) به کار ببرد
- اجاره‌بها را در موعد بپردازد
رعایت آیین‌نامه داخلی ساختمان، از نظر عملی، بخشی از «استفاده متعارف» در یک آپارتمان است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: برای محکم‌کاری، آن را در قرارداد اجاره صریح بنویسید.
تعدی و تفریط (ماده ۴۸۷)
«هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.»
مثال: مستأجری که در مشاعات مدام خسارت می‌زند یا واحد را برای کاری غیر از سکونت استفاده می‌کند.
عیب ملک (ماده ۴۷۸)
اگر معلوم شود ملک در زمان اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا با همان اجاره‌بها بپذیرد؛ اما اگر موجر عیب را رفع کند، حق فسخ ندارد.
مثال ساختمانی: آسانسوری که از روز اول کار نمی‌کرده و موجر نگفته بود، برای واحد طبقه ششم می‌تواند عیب به حساب آید. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان.
همسایگی (ماده ۱۳۲)
«کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
این ماده پایه دعوای مزاحمت در آپارتمان است: سروصدا، نشت آب، بو. سروصدا و مزاحمت
ارتباط با شارژ
قانون مدنی درباره شارژ ساختمان چیزی نگفته است. اما منطق ماده ۴۸۶ پایه عرف رایج است: هزینه‌ای که ملک را قابل استفاده نگه می‌دارد یا ارزشش را حفظ می‌کند با مالک، و هزینه استفاده روزمره با ساکن. جاری یا عمرانی
در هم‌بن: درخواست تعمیر داخل واحد را ساکن ثبت می‌کند و مالک هم آن را می‌بیند، تا روشن باشد چه کسی گزارش داده و تعمیر کی انجام شده است.
منابع
مطالب مرتبط
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: آنچه ساکنان ساختمان باید بدانندمواد اصلی قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اجاره آپارتمان: شکل قرارداد، تخلیه یکهفتهای، ودیعه، و اینکه درباره شارژ ساختمان چه نگفته است.
- هزینه جاری در برابر هزینه عمرانی: کدام با مالک، کدام با ساکن؟تفاوت هزینه جاری و نگهداری با هزینه اساسی و عمرانی، فهرست نمونهها، اینکه قانون چه گفته و چه نگفته، و مثال عددی تقسیم بین مالک و مستأجر.
- تعمیرات و بازسازی: داخل واحد، مشاعات و نمامالک داخل واحد چه تغییری می‌تواند بدهد، چه چیزی اجازه مجمع میخواهد، تعمیر مشاعات با کیست و خسارت نشت آب از واحد بالا با چه کسی است.
- مستأجر در ساختمان: حقوق، تکالیف و سهم شارژمستأجر چه حقی در استفاده از مشاعات دارد، کدام شارژ را میپردازد، در مجمع چه جایگاهی دارد و هنگام تخلیه چه باید بکند.