انتخاب، عزل و جایگزینی مدیر ساختمان
مدیر یا هیئت‌مدیره چطور انتخاب می‌شود، دوره چقدر است، عزل و استعفا چه روالی دارد و اگر مدیر دوره‌اش تمام شد چه می‌شود.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
انتخاب
«در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه…» نفر باشد، باید یک یا چند مدیر انتخاب شود. (ماده ۸ قانون)
- مرجع انتخاب: مجمع عمومی (ماده ۷ و ۱۱ آیین‌نامه)
- از میان مالکان یا از بیرون (ماده ۷ آیین‌نامه)
- تعداد فرد، دوره دو سال، انتخاب مجدد بلامانع (ماده ۱۵ آیین‌نامه، اصلاحی ۱۳۵۳)
- مجمع یکی از مدیران را خزانه‌دار تعیین می‌کند (ماده ۱۸ آیین‌نامه)
عزل پیش از پایان دوره
ماده ۱۶ آیین‌نامه از «عزل» مدیر نام برده و انتخاب جانشین را با مجمع فوق‌العاده می‌داند. دلیل عزل در آیین‌نامه فهرست نشده است. چون مجمع بر کار مدیران نظارت دارد (ماده ۱۱)، رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان این است که مجمع با همان حد نصاب و اکثریت انتخاب، می‌تواند عزل کند و ذکر دلیل در صورتجلسه آن را محکم‌تر می‌کند.
استعفا، فوت یا حجر
«در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت…» مجمع فوق‌العاده جانشین را انتخاب می‌کند. (ماده ۱۶ آیین‌نامه)
اگر سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌مدیره به این دلایل بروند، هیئت‌مدیره باید کامل دوباره انتخاب شود (تبصره ۱ ماده ۱۶).
مدیری که دوره‌اش تمام شده
آیین‌نامه درباره فاصله پایان دوره تا انتخاب بعدی صریح نیست. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: مدیر تا انتخاب مدیر جدید کارهای ضروری و فوری را ادامه می‌دهد، اما برای اقدام حقوقی مثل اظهارنامه ماده ۱۰ مکرر، صورتجلسه منقضی ممکن است مورد ایراد قرار گیرد. پیش از پایان دو سال، مجمع را برگزار کنید.
آنچه مدیر نمی‌تواند
- انتخاب جانشین برای خودش: «مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب» کنند (ماده ۱۹ آیین‌نامه)
- تمدید دوره خودش بدون مجمع
مدیر حرفه‌ای یا شرکت مدیریت
مجمع می‌تواند کسی از بیرون را انتخاب کند (ماده ۷). اگر شرکت مدیریت ساختمان انتخاب می‌شود، قرارداد کتبی با شرح خدمات، حق‌الزحمه، مدت، تحویل اسناد در پایان کار و دسترسی بازرس بنویسید. شرکت مدیریت ساختمان
تحویل کار
رویه رایج: صورت تحویل با امضای مدیر قبلی و جدید شامل مانده حساب و صندوق، فهرست بدهکاران، قراردادها، بیمه‌نامه‌ها، کلیدها و رمزها، و اسناد مالی.
در هم‌بن: دسترسی مدیر قبلی با یک کلیک برداشته و به مدیر جدید داده می‌شود؛ همه اسناد، تاریخچه و صورتحساب‌ها در سامانه می‌ماند و چیزی با رفتن مدیر گم نمی‌شود.
منابع
مطالب مرتبط
- هیئت‌مدیره ساختمان: تعداد، دوره، تصمیمگیری و مسئولیتهیئتمدیره ساختمان چند نفر است، چند سال می‌ماند، چطور تصمیم میگیرد، چه حقوق و تکالیفی دارد و چه چیزی را نمی‌تواند واگذار کند.
- مدیر ساختمان: حقوق، تکالیف و مرز اختیاراتمدیر ساختمان چه کارهایی باید بکند، چه اختیاراتی دارد، کجا اختیارش تمام می‌شود و در برابر مالکان چه مسئولیتی دارد.
- برگزاری مجمع عمومی ساختمان: دعوت، حد نصاب، جلسه دوم و رأیمجمع عمومی ساختمان را گامبهگام برگزار کنید: چه کسی دعوت می‌کند، حد نصاب بر اساس مساحت، جلسه دوم ۱۵ روزه، وکالت و رأیگیری.
- صورتجلسه مجمع ساختمان: اجزای لازم و نمونه متنصورتجلسه مجمع چه اجزایی باید داشته باشد، چه کسی امضا کند، چطور به غایبان ابلاغ شود و نمونه کوتاه برای انتخاب مدیر و تصویب شارژ.