مدیر ساختمان: حقوق، تکالیف و مرز اختیارات
مدیر ساختمان چه کارهایی باید بکند، چه اختیاراتی دارد، کجا اختیارش تمام می‌شود و در برابر مالکان چه مسئولیتی دارد.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
مدیر ساختمان همان «مدیر» در قانون است: یک نفر، یا عضوی از هیئت‌مدیره که مسئول کار روزمره شده است. همه قواعد هیئت‌مدیره برای مدیر تنها هم صدق می‌کند.
«مدیر یا مدیران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع…» هستند. (ماده ۱۴ آیین‌نامه)
سند مدیریت
اولین دارایی مدیر، صورتجلسه انتخاب اوست. بدون آن نمی‌تواند اختیارش را ثابت کند. ماده ۱۰ مکرر قانون برای درخواست اجرائیه، رونوشت «مدارک مثبت سمت مدیر» را لازم می‌داند (تبصره ۲ ماده ۱۰ مکرر). یعنی مدیری که صورتجلسه ندارد، در وصول بدهی دستش بسته است.
حقوق مدیر
- اداره ساختمان و تصمیم در امور جاری، در چارچوب بودجه مصوب
- تشخیص سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک، بر اساس ماده ۲۳ آیین‌نامه یا مصوبه مجمع
- خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکار، پس از اظهارنامه و گذشت ۱۰ روز (ماده ۱۰ مکرر)
- درخواست اجرائیه از اداره ثبت برای وصول بدهی (ماده ۱۰ مکرر)
- دریافت تنخواه برای هزینه‌های فوری (ماده ۲۷ آیین‌نامه)
- حق‌الزحمه، اگر مجمع تصویب کرده باشد (ماده ۲۵ آیین‌نامه هزینه مدیریت را جزو هزینه مشترک می‌داند)
تکالیف مدیر
| تکلیف | مبنا |
|---|---|
| بیمه آتش‌سوزی کل ساختمان و وصول سهم هر مالک | ماده ۲۰ آیین‌نامه |
| اعلام هزینه مستمر و سهم هر شریک با پست سفارشی | ماده ۲۱ آیین‌نامه |
| استخدام سرایدار در ساختمان بیش از ۱۰ واحد | ماده ۲۲ آیین‌نامه |
| رسیدگی به اعتراض مالک به سهم | ماده ۲۴ آیین‌نامه |
| نگه‌داری صورتجلسه‌ها و ابلاغ تصمیم به غایبان ظرف ۱۰ روز | ماده ۱۲ آیین‌نامه و تبصره آن |
| اجرای تصمیم‌های مجمع | ماده ۱۴ آیین‌نامه |
| ارائه حساب به مجمع (از راه خزانه‌دار) | ماده ۱۸ آیین‌نامه |
مرز اختیارات
مدیر امین مالکان است (ماده ۱۹ آیین‌نامه). امین فقط در حدود اذن کار می‌کند و اگر از آن بگذرد یا کوتاهی کند، مسئول خسارت است. این قاعده عمومی امانت در قانون مدنی است. در عمل:
- مجاز نیست (یا بسیار پرریسک): قطع آب، برق یا گاز با کنتور و قبض جدای واحد؛ اعلام عمومی نام بدهکاران؛ تغییر نما یا مشاعات بدون مجمع؛ جریمه بدون مصوبه؛ واگذاری سمت به دیگری.
- محل بحث: قطع آسانسور یا کارت پارکینگ. این‌ها خدمات مشترک‌اند و ماده ۱۰ مکرر خودداری از آن‌ها را پس از طی مراحل مجاز می‌داند، اما در عمل اجرای آن حساس است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: پیش از قطع آسانسور با وکیل مشورت کنید و آن را برای واحدی که سالمند، بیمار یا معلول دارد اجرا نکنید.
جزئیات در اختیارات و محدودیت‌های مدیر.
مسئولیت مدیر
- اگر بیمه آتش‌سوزی را انجام ندهد و حادثه رخ دهد، ممکن است مسئول شناخته شود.
- اگر پول ساختمان را با پول شخصی قاطی کند یا بدون سند خرج کند، در برابر مالکان پاسخ‌گوست.
- اگر خدمات را خودسرانه قطع کند، ممکن است خودش در معرض دعوا قرار گیرد.
تحویل و تحول
قانون برای تحویل کار از مدیر قبلی به مدیر جدید روش خاصی نگفته است. رویه رایج: صورت تحویل شامل مانده بانک و صندوق، فهرست بدهکاران، قراردادهای جاری، کلیدها، رمزها و اسناد، با امضای هر دو مدیر.
در هم‌بن: نقش مدیر (manager) ثبت شارژ، هزینه، دریافت، کارکنان، رزرو امکانات، پیام‌ها و گزارش‌ها را در اختیار دارد. مدیر می‌تواند سند ثبت کند، و تأیید سند با کسی است که مجوز «تأیید اسناد مالی» دارد.
منابع
مطالب مرتبط
- نقشها و مسئولیتها در ساختمان: چه کسی چه کاری می‌کند؟نقشه کامل نقشهای یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابیمن، با جدول مسئولیتها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
- هیئت‌مدیره ساختمان: تعداد، دوره، تصمیمگیری و مسئولیتهیئتمدیره ساختمان چند نفر است، چند سال میماند، چطور تصمیم میگیرد، چه حقوق و تکالیفی دارد و چه چیزی را نمی‌تواند واگذار کند.
- مدیر ساختمان چه کارهایی مجاز است و چه کارهایی نه؟فهرست روشن کارهای مجاز، ممنوع و محل بحث برای مدیر ساختمان: قطع خدمات، جریمه، اعلام بدهکاران، دوربین، اجاره مشاعات و هزینه بدون مصوبه.
- ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها: متن، مراحل و مهلتهاماده ۱۰ مکرر و چهار تبصره آن جمله به جمله: اظهارنامه، مهلت ۱۰ روزه، خودداری از خدمات مشترک، اجرائیه ثبت، اعتراض و جریمه بدهکار مکرر.