مدیر ساختمان چه کارهایی مجاز است و چه کارهایی نه؟
فهرست روشن کارهای مجاز، ممنوع و محل بحث برای مدیر ساختمان: قطع خدمات، جریمه، اعلام بدهکاران، دوربین، اجاره مشاعات و هزینه بدون مصوبه.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قاعده پایه: مدیر امین مالکان است (ماده ۱۹ آیین‌نامه) و مسئول «حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع» (ماده ۱۴). هر کاری بیرون از این دو، اذن مجمع می‌خواهد.
مجاز
| کار | مبنا |
|---|---|
| خرج در حد بودجه مصوب | ماده ۱۱ و ۱۴ آیین‌نامه |
| تشخیص و اعلام سهم هر واحد | ماده ۲۱ و ۲۳ آیین‌نامه |
| بیمه آتش‌سوزی و وصول سهم بیمه | ماده ۲۰ آیین‌نامه |
| استخدام سرایدار و کارکنان در حد بودجه | ماده ۲۲ آیین‌نامه |
| تعمیر فوری از محل تنخواه | ماده ۲۷ آیین‌نامه |
| اظهارنامه به بدهکار و خودداری از خدمات مشترک پس از ۱۰ روز | ماده ۱۰ مکرر قانون |
| درخواست اجرائیه از اداره ثبت | ماده ۱۰ مکرر قانون |
| تذکر کتبی برای تخلف از آیین‌نامه داخلی مصوب | ماده ۱۳ و ۱۴ آیین‌نامه |
ممنوع
| کار | چرا |
|---|---|
| قطع خدمات پیش از اظهارنامه و گذشت ۱۰ روز | ماده ۱۰ مکرر مهلت را شرط کرده است |
| تغییر نما یا مشاعات بدون مجمع | ماده ۶ و ۹ قانون |
| تعیین شارژ یا بودجه سالانه بدون مجمع | ماده ۱۱ آیین‌نامه |
| سپردن سمت مدیریت به فرد دیگر | ماده ۱۹ آیین‌نامه |
| واریز پول ساختمان به حساب شخصی و نگه‌داری بدون سند | ماده ۱۸ آیین‌نامه (دفتر با مدارک) و قاعده امانت |
محل بحث
این موارد در قانون صریح نیست یا رویه دادگاه‌ها یکسان نیست. همه با برچسب رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان:
- قطع آب، برق یا گاز: فهرست ماده ۱۰ مکرر «شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره» را نام برده، اما فقط به‌عنوان «خدمات مشترک». برداشت رایج این است که منظور برق و گاز و آبی است که از تأسیسات مشترک می‌آید، و انشعابی که کنتور و قبض جدا به نام واحد دارد خدمت مشترک نیست. قطع چنین انشعابی را انجام ندهید؛ ریسک شکایت علیه خود مدیر بالاست.
- جریمه دیرکرد: مدیر به‌تنهایی نمی‌تواند جریمه تعیین کند. اگر مجمع جریمه تصویب کند، اعتبار آن در دادگاه یکسان دیده نمی‌شود. خود قانون دو جریمه دارد که هر دو با دادگاه است، نه مدیر: تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر (تا دو برابر بدهی به نفع ساختمان) و تبصره ۴ (معادل مبلغ محکوم‌به برای بدهکار مکرر) (ماده ۱۰ مکرر).
- قطع آسانسور: آسانسور خدمت مشترک است، اما قطع آن برای سالمند، بیمار یا خانواده با کودک خردسال می‌تواند خطر و مسئولیت ایجاد کند. پیش از اقدام با وکیل مشورت کنید.
- غیرفعال کردن ریموت پارکینگ یا کارت استخر: خدمات مشترک به حساب می‌آید، با همان شرط اظهارنامه و ۱۰ روز.
- اعلام عمومی نام بدهکاران: ممکن است هتک حیثیت تلقی شود. بدهی را خصوصی و کتبی اعلام کنید.
- نصب دوربین در مشاعات: قانون خاصی برای ساختمان ندارد. دوربین در لابی و پارکینگ با مصوبه مجمع رایج است؛ دوربین رو به در واحد یا داخل واحد دیگران حریم خصوصی را نقض می‌کند. دسترسی به تصاویر را محدود و ثبت کنید.
- منع اجاره کوتاه‌مدت واحد: حق اجاره با مالک است؛ مجمع می‌تواند قواعد ورود و امنیت را تنظیم کند، اما منع کامل محل تردید است.
اگر مدیر از اختیارش گذشت
- مالک اول اعتراض کتبی به مدیر می‌دهد (برای هزینه‌ها ماده ۲۴ آیین‌نامه).
- موضوع در مجمع مطرح می‌شود؛ مجمع می‌تواند مدیر را عزل کند (ماده ۱۶).
- برای خسارت یا قطع غیرقانونی خدمات، مسیر قضایی باز است.
در هم‌بن: هم‌بن هیچ خدمتی را خودکار قطع نمی‌کند و جریمه خودکار نمی‌گذارد. تصمیم با مدیر و مجمع است و سامانه فقط آن را ثبت و مستند می‌کند. همه تغییرات در لاگ حسابرسی می‌ماند.
منابع
مطالب مرتبط
- مدیر ساختمان: حقوق، تکالیف و مرز اختیاراتمدیر ساختمان چه کارهایی باید بکند، چه اختیاراتی دارد، کجا اختیارش تمام می‌شود و در برابر مالکان چه مسئولیتی دارد.
- قطع خدمات مشترک برای بدهکار شارژ: چه چیزی مجاز است؟کدام خدمات را می‌شود پس از ماده ۱۰ مکرر قطع کرد، کدام را نه، چه زمانی، با چه مستندی، و چه خطرهایی برای خود مدیر دارد.
- ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها: متن، مراحل و مهلتهاماده ۱۰ مکرر و چهار تبصره آن جمله به جمله: اظهارنامه، مهلت ۱۰ روزه، خودداری از خدمات مشترک، اجرائیه ثبت، اعتراض و جریمه بدهکار مکرر.
- آیین‌نامه داخلی ساختمان: چه چیزی می‌شود نوشت و چطور تصویب کردآییننامه داخلی چه اعتباری دارد، چه بندهایی در آن رایج است، کجا از اختیار مجمع بیرون میرود و چطور تصویب و ابلاغ شود.