هیئت‌مدیره ساختمان: تعداد، دوره، تصمیم‌گیری و مسئولیت
هیئت‌مدیره ساختمان چند نفر است، چند سال می‌ماند، چطور تصمیم می‌گیرد، چه حقوق و تکالیفی دارد و چه چیزی را نمی‌تواند واگذار کند.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قانون از «مدیر یا مدیران» حرف می‌زند. اگر مجمع بیش از یک نفر انتخاب کند، به آن‌ها هیئت‌مدیره می‌گوییم. ماده ۸ قانون می‌گوید ساختمانی که بیش از سه مالک دارد باید یک یا چند مدیر انتخاب کند.
تعداد و دوره
«تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است…» (ماده ۱۵ آیین‌نامه، اصلاحی ۱۳۵۳)
- تعداد فرد (۱، ۳، ۵ و…)، تا رأی مساوی پیش نیاید.
- دوره دو سال، و انتخاب دوباره مانعی ندارد.
- مدیران می‌توانند از میان مالکان یا از بیرون انتخاب شوند (ماده ۷ آیین‌نامه). یعنی شرکت مدیریت ساختمان یا مدیر حرفه‌ای هم ممکن است.
چطور تصمیم می‌گیرد؟
«تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.» (ماده ۱۷ آیین‌نامه)
هر تصمیم مهم هیئت‌مدیره را در صورتجلسه داخلی بنویسید، با تاریخ و امضای اعضا. این همان سندی است که در اختلاف به کار می‌آید.
حقوق هیئت‌مدیره
- اداره روزمره ساختمان و اجرای تصمیم‌های مجمع (ماده ۱۴ آیین‌نامه)
- تشخیص و اعلام سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک (ماده ۲۱ و ۲۳ آیین‌نامه)
- وصول بدهی از راه ماده ۱۰ مکرر قانون: اظهارنامه، خودداری از ارائه خدمات مشترک، و درخواست اجرائیه (ماده ۱۰ مکرر)
- دریافت تنخواه از مالکان برای هزینه‌های فوری، به ترتیبی که مجمع تصویب کرده (ماده ۲۷ آیین‌نامه)
تکالیف هیئت‌مدیره
- بیمه آتش‌سوزی کل ساختمان به‌عنوان یک واحد، و وصول سهم هر مالک از حق بیمه (ماده ۲۰ آیین‌نامه)
- اعلام هزینه مستمر و سهم هر واحد با پست سفارشی (ماده ۲۱ آیین‌نامه)
- استخدام سرایدار در ساختمان بیش از ۱۰ واحد (ماده ۲۲ آیین‌نامه)
- رسیدگی به اعتراض مالک به سهم هزینه (ماده ۲۴ آیین‌نامه)
- نگه‌داری صورتجلسه‌های مجمع (ماده ۱۲ آیین‌نامه)
- تعیین یکی از اعضا به‌عنوان خزانه‌دار توسط مجمع (ماده ۱۸) — خزانه‌دار
آنچه هیئت‌مدیره نمی‌تواند
- کار را به دیگری بسپارد. «مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب» کنند (ماده ۱۹ آیین‌نامه). استخدام کارمند یا شرکت خدماتی برای اجرای کار اشکالی ندارد؛ واگذاری خود سمت مدیریت مجاز نیست.
- نرخ شارژ یا بودجه را بدون مجمع عوض کند. تصویب درآمد و هزینه سالانه با مجمع است (ماده ۱۱ آیین‌نامه).
- انشعاب اختصاصی واحد را قطع کند. ماده ۱۰ مکرر اجازه خودداری از «خدمات مشترک» را می‌دهد؛ برداشت رایج این است که انشعاب با کنتور جدا جزو آن نیست (قطع خدمات مشترک).
- تخفیف یا جریمه بدون مصوبه بدهد. هر استثنا باید در مجمع تصویب شود.
وقتی یکی از اعضا می‌رود
اگر مدیری استعفا دهد، فوت کند، عزل شود یا محجور شود، مجمع فوق‌العاده جانشین او را انتخاب می‌کند. اگر سه نفر یا بیشتر از اعضا بروند، کل هیئت‌مدیره باید دوباره انتخاب شود (ماده ۱۶ آیین‌نامه و تبصره ۱ آن).
حقوق‌بگیر یا افتخاری؟
قانون درباره حق‌الزحمه مدیران ساکت است، اما ماده ۲۵ آیین‌نامه هزینه‌های مدیریت و حق‌الزحمه مدیران را جزو هزینه‌های مشترک آورده است. رویه رایج: مبلغ و شرایط آن را مجمع تصویب کند.
در هم‌بن: نقش هیئت‌مدیره (board) داشبورد کل ساختمان، گزارش‌های مالی، تأیید اسناد و مدیریت کاربران را می‌بیند. ثبت سند و تأیید سند دو کار جدا هستند، تا هر هزینه دست‌کم از دو چشم بگذرد.
منابع
مطالب مرتبط
- نقشها و مسئولیتها در ساختمان: چه کسی چه کاری می‌کند؟نقشه کامل نقشهای یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابیمن، با جدول مسئولیتها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
- مدیر ساختمان: حقوق، تکالیف و مرز اختیاراتمدیر ساختمان چه کارهایی باید بکند، چه اختیاراتی دارد، کجا اختیارش تمام میشود و در برابر مالکان چه مسئولیتی دارد.
- خزانه‌دار ساختمان: دفتر درآمد و هزینه و پاسخگویی مالیخزانهدار چه کسی است، چه دفاتری باید نگه دارد، چه مدارکی لازم است و در برابر مجمع چه گزارشی می‌دهد.
- انتخاب، عزل و جایگزینی مدیر ساختمانمدیر یا هیئت‌مدیره چطور انتخاب میشود، دوره چقدر است، عزل و استعفا چه روالی دارد و اگر مدیر دورهاش تمام شد چه میشود.