تقسیم شارژ ساختمان: متراژ، مساوی یا تعداد نفر؟
قاعده قانونی تقسیم هزینه‌های مشترک طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه، روش ترکیبی، تقسیم بر اساس نفر و مثال عددی کامل برای یک ساختمان ۱۲ واحدی.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قاعده پایه در قانون
قانون، حقوق و تعهدات و سهم هر مالک از مخارج را به نسبت مساحت قسمت اختصاصی می‌داند، مگر قانون یا توافق مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشد (ماده ۴ قانون). ماده ۱۰ قانون هم می‌گوید مالک به نسبت مساحت در مخارج مشترک سهیم است، حتی اگر از آن استفاده نکند.
قاعده دقیق‌تر در آیین‌نامه
«شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر…» مشارکت کنند. (ماده ۲۳ آیین‌نامه)
ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) هزینه‌ها را دو دسته می‌کند:
- هزینه‌هایی «که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد»، و خود ماده آب، سوخت و آسفالت پشت‌بام را مثال زده است: به نسبت مساحت قسمت اختصاصی تقسیم می‌شوند.
- هزینه‌هایی «که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد»، مثل سرایدار، نگهبان، آسانسور و باغبان: به‌طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.
مالکان می‌توانند ترتیب دیگری توافق کنند. یعنی ماده ۲۳ قاعده پیش‌فرض است، نه اجبار مطلق.
روش‌های رایج
| روش | مبنا | کجا مناسب است |
|---|---|---|
| همه به متراژ | ماده ۴ و ۱۰ قانون | ساختمانی که بیشتر هزینه‌هایش سوخت، آب و نگه‌داری بنا است |
| ترکیبی (ماده ۲۳) | آیین‌نامه | روش پیش‌فرض قانونی؛ ساختمان‌هایی با کارکنان و آسانسور |
| بر اساس نفر | در قانون نیامده | هزینه‌های مصرفی مثل آب مشترک، با مصوبه مجمع |
| مبلغ ثابت به‌ازای نوع واحد | توافق یا مصوبه مجمع | ساختمان‌هایی با چند نوع واحد مشخص؛ باید با ترکیب واقعی هزینه‌ها قابل دفاع باشد |
درباره تقسیم بر اساس تعداد نفر: عبارت «تعداد نفرات» یا «تعداد ساکنین» در قانون و آیین‌نامه اصلاً نیامده است. حتی آب، که بیشترین بحث «نفری» را دارد، در ماده ۲۳ جزو هزینه‌های وابسته به مساحت مثال زده شده است. پس تقسیم نفری فقط از راه توافق مالکان یا مصوبه مجمع قابل دفاع است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: اگر چنین مصوبه‌ای دارید، روش ثبت و به‌روزرسانی تعداد ساکنان را هم در آن بنویسید.
مثال عددی: ساختمان ۱۲ واحدی
- ۶ واحد ۲۳۰ متری (۱۰۱ تا ۶۰۱) و ۶ واحد ۳۲۰ متری (۱۰۲ تا ۶۰۲)
- جمع مساحت: ۶ × ۲۳۰ + ۶ × ۳۲۰ = ۳٬۳۰۰ متر
- هزینه ماهانه: ۳۰۰ میلیون تومان
گام ۱: تفکیک هزینه‌ها
| دسته | قلم‌ها | مبلغ ماهانه |
|---|---|---|
| مساوی | حقوق نگهبان و لابی‌من و سرایدار، سرویس آسانسور | ۱۲۰ میلیون |
| وابسته به مساحت | سوخت موتورخانه، آب، نگه‌داری بام و بنا | ۱۸۰ میلیون |
گام ۲: سهم مساوی
۱۲۰ ÷ ۱۲ = ۱۰ میلیون تومان برای هر واحد.
گام ۳: سهم مساحت
۱۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۳٬۳۰۰ ≈ ۵۴٬۵۴۵ تومان برای هر متر.
- واحد ۲۳۰ متری: ۲۳۰ × ۵۴٬۵۴۵ ≈ ۱۲٫۵۵ میلیون
- واحد ۳۲۰ متری: ۳۲۰ × ۵۴٬۵۴۵ ≈ ۱۷٫۴۵ میلیون
گام ۴: جمع
| واحد | سهم مساوی | سهم مساحت | شارژ ماهانه |
|---|---|---|---|
| ۲۳۰ متری | ۱۰ | ۱۲٫۵۵ | ۲۲٫۵۵ میلیون |
| ۳۲۰ متری | ۱۰ | ۱۷٫۴۵ | ۲۷٫۴۵ میلیون |
کنترل: ۶ × ۲۲٫۵۵ + ۶ × ۲۷٫۴۵ = ۱۳۵٫۳ + ۱۶۴٫۷ = ۳۰۰ میلیون. درست است.
مقایسه با روش‌های دیگر:
| روش | ۲۳۰ متری | ۳۲۰ متری |
|---|---|---|
| همه به متراژ | ۲۰٫۹۱ | ۲۹٫۰۹ |
| ترکیبی (ماده ۲۳) | ۲۲٫۵۵ | ۲۷٫۴۵ |
| همه مساوی | ۲۵ | ۲۵ |
می‌بینید که روش انتخاب‌شده، تا ماهی ۴ میلیون تومان سهم هر واحد را جابه‌جا می‌کند. به همین دلیل روش باید در مجمع تصویب و در صورتجلسه نوشته شود.
شارژ ثابت به‌ازای نوع واحد
بسیاری از ساختمان‌ها یک مبلغ ثابت برای هر نوع واحد می‌گیرند. این روش ساده است، اما اگر با ترکیب واقعی هزینه‌ها فاصله زیادی داشته باشد، در برابر اعتراض ماده ۲۴ ضعیف است. راه دفاع: یک بار با هزینه‌های واقعی سال قبل، سهم قانونی ماده ۲۳ را حساب کنید و نشان دهید مبلغ ثابت به آن نزدیک است.
هزینه‌ای که فقط به چند واحد مربوط است
اگر مالکان توافق کرده باشند هزینه نگه‌داری بخشی فقط با بعضی واحدهاست، همان واحدها می‌پردازند (ماده ۲۶ آیین‌نامه). مثال: آسانسوری که فقط به دو طبقه بالا می‌رود.
اعلام شارژ
مدیر باید میزان هزینه مستمر و سهم هر واحد را با پست سفارشی اعلام کند (ماده ۲۱ آیین‌نامه). اعلام قابل اثبات، پایه اعتراض‌پذیری و وصول بعدی است.
مقاله محاسبه شارژ ساختمان جزئیات بیشتری دارد.
در هم‌بن: فرمول شارژ هر دوره (مساحت، مساوی، ترکیبی یا مبلغ ثابت به‌ازای نوع واحد) در سامانه تعریف می‌شود و نسخه‌دار است. هر شارژ صادرشده به نرخ همان دوره قفل می‌شود و تغییر نرخ، دوره‌های قبل را عوض نمی‌کند.
منابع
مطالب مرتبط
- هزینه جاری در برابر هزینه عمرانی: کدام با مالک، کدام با ساکن؟تفاوت هزینه جاری و نگه‌داری با هزینه اساسی و عمرانی، فهرست نمونهها، اینکه قانون چه گفته و چه نگفته، و مثال عددی تقسیم بین مالک و مستأجر.
- شارژ واحد خالی: آیا مالک واحد خالی باید شارژ بدهد؟طبق ماده ۱۰ قانون تملک، استفاده نکردن از مشاعات مالک را از پرداخت معاف نمی‌کند. تخفیف واحد خالی فقط با مصوبه مجمع و مثال عددی.
- اعتراض به شارژ: مالک چطور به سهم خود اعتراض کند؟ماده ۲۴ آیین‌نامه راه اعتراض به سهم هزینه را باز گذاشته است: اول نزد مدیر، بعد مرجع قضایی. مراحل، مدارک و اینکه اعتراض پرداخت را متوقف نمی‌کند.
- پارکینگ و انباری: سندی، مشاع، شارژ و اختلافهای رایجپارکینگ و انباری کی مال یک واحد است و کی مشاع، شارژ آنها چطور حساب می‌شود و اختلاف پارکینگ مزاحم را چطور حل کنیم.