هزینه جاری در برابر هزینه عمرانی: کدام با مالک، کدام با ساکن؟
تفاوت هزینه جاری و نگه‌داری با هزینه اساسی و عمرانی، فهرست نمونه‌ها، اینکه قانون چه گفته و چه نگفته، و مثال عددی تقسیم بین مالک و مستأجر.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
قانون چه گفته؟
- ماده ۲۵ آیین‌نامه هزینه مشترک را هزینه‌های استفاده و نگه‌داری متعارف ساختمان و تأسیسات، به‌علاوه هزینه اداره و حق‌الزحمه مدیران، تعریف می‌کند.
- ماده ۲۳ آیین‌نامه از «هزینه‌های مستمر» حرف می‌زند.
- تبصره ماده ۲۳ می‌گوید اگر طبق اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌ای با مالک است و او نپردازد، مستأجر می‌تواند از محل اجاره‌بها بپردازد.
- قانون مدنی تعمیرات و مخارج لازم برای امکان استفاده از عین مستأجره را اصولاً بر عهده مالک می‌داند، مگر خلاف آن شرط یا عرف باشد. قانون مدنی و اجاره
قانون چه نگفته؟
قانون فهرستی از «جاری با مستأجر، عمرانی با مالک» ندارد. این تقسیم از عرف و قرارداد اجاره می‌آید. پس جدول زیر رویه رایج است و اگر قرارداد اجاره چیز دیگری گفته، قرارداد مقدم است.
جدول تشخیص
| هزینه | نوع | معمولاً با |
|---|---|---|
| حقوق سرایدار، نگهبان، لابی‌من | جاری | ساکن |
| نظافت مشاعات | جاری | ساکن |
| قبض آب، برق، گاز مشترک | جاری | ساکن |
| سرویس دوره‌ای آسانسور و موتورخانه | جاری | ساکن |
| تعمیرات جزئی (لامپ، شیر، قفل) | جاری | ساکن |
| تعویض موتور یا کابین آسانسور | عمرانی | مالک |
| تعویض دیگ یا چیلر | عمرانی | مالک |
| ایزوگام کامل بام | عمرانی | مالک |
| بازسازی نما | عمرانی | مالک |
| نصب سیستم جدید (دوربین، درب هوشمند) | عمرانی | مالک |
| بیمه آتش‌سوزی کل بنا | مالکانه | مالک (ماده ۲۰ آیین‌نامه وصول از مالک را گفته است) |
| اندوخته تعمیرات اساسی | عمرانی | مالک |
قاعده سرانگشتی: هزینه برای استفاده امروز با ساکن؛ هزینه برای ارزش و عمر ساختمان با مالک.
مثال عددی
ساختمان ۱۲ واحدی، فصل پاییز:
- شارژ جاری فصل برای واحد ۲۳۰ متری: ۶۷٫۶۵ میلیون تومان
- مجمع ۹۰۰ میلیون تومان برای تعویض موتورخانه تصویب کرده و به نسبت مساحت تقسیم می‌شود: ۹۰۰ ÷ ۳٬۳۰۰ × ۲۳۰ ≈ ۶۲٫۷۳ میلیون تومان سهم واحد ۲۳۰ متری
اگر این واحد اجاره داده شده و قرارداد ساکت است:
| قلم | مبلغ | مطالبه از |
|---|---|---|
| شارژ جاری پاییز | ۶۷٫۶۵ | مستأجر |
| سهم موتورخانه | ۶۲٫۷۳ | مالک |
چرا باید جدا صادر شود؟
اگر شارژ جاری و هزینه عمرانی در یک عدد جمع شوند، بعداً نمی‌شود فهمید کدام بخش با چه کسی بوده است. این بزرگ‌ترین منبع دعوای ودیعه هنگام تخلیه است. هر هزینه عمرانی را جدا، با شرح و مصوبه صادر کنید.
موارد مرزی
- تعمیر بزرگی که از فرسودگی معمول است (مثلاً تعویض قطعه آسانسور پس از ۱۰ سال): نزدیک‌تر به عمرانی.
- افزایش حقوق کارکنان در میانه سال: جاری است، حتی اگر به‌صورت «شارژ فوق‌العاده» گرفته شود.
- نقاشی راه‌پله: بسته به دامنه؛ لکه‌گیری جاری، بازسازی کامل عمرانی.
در هم‌بن: هر شارژ و هزینه را می‌توان با مسئول پرداخت «مالک» یا «ساکن» صادر کرد. مستأجر فقط سهم ساکن را در صورتحساب خود می‌بیند و مالک هر دو را.
منابع
مطالب مرتبط
- تقسیم شارژ ساختمان: متراژ، مساوی یا تعداد نفر؟قاعده قانونی تقسیم هزینه‌های مشترک طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه، روش ترکیبی، تقسیم بر اساس نفر و مثال عددی کامل برای یک ساختمان ۱۲ واحدی.
- شارژ با مالک است یا مستأجر؟ قاعده قانونی و قرارداد اجارهدر برابر ساختمان مالک پاسخگوی نهایی است و قرارداد اجاره تقسیم بین مالک و مستأجر را تعیین می‌کند. تبصره ماده ۲۳ و سناریوهای رایج.
- شارژ فوق‌العاده، اندوخته و تنخواه: پول ساختمان برای روز مبادامبنای قانونی اندوخته و تنخواه، اینکه شارژ فوق‌العاده را چه کسی تصویب می‌کند، با چه کسی است و مثال عددی تقسیم آن.
- قانون مدنی و اجاره آپارتمان: تعمیرات، استفاده متعارف و عیبمواد قانون مدنی که در اجاره آپارتمان بیشترین کاربرد را دارند: تعمیرات با کیست، تکالیف مستأجر، عیب ملک و حق فسخ، با مثالهای ساختمانی.