فروش واحد و تسویه شارژ: گواهی مدیر در دفترخانه

متن قانون

«دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند…» (ماده ۱۲ قانون)

راه دوم در همان ماده: دفترخانه می‌تواند با موافقت مدیر، تعهد خریدار (منتقل‌الیه) به پرداخت بدهی‌های معوق فروشنده را در سند قید کند.

یعنی چه؟

• فقط فروش نیست: اجاره رسمی، رهن، صلح و هبه هم شامل است.
• گواهی باید به تأیید مدیر باشد.
• اگر فروشنده بدهکار است، یا پیش از معامله تسویه می‌کند، یا خریدار با موافقت مدیر بدهی را در سند تعهد می‌کند.

در عمل

رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: گزارش‌های حقوقی می‌گویند این تکلیف همیشه در دفترخانه‌ها رعایت نمی‌شود، به‌ویژه در معاملات با قولنامه عادی که اصلاً به دفترخانه نمی‌رسد. پس مدیر نباید فقط به دفترخانه تکیه کند.

محتوای پیشنهادی گواهی تسویه

قانون قالب تعیین نکرده است. رویه رایج:

• شماره واحد، نام مالک، پلاک ثبتی
• تاریخ صدور و تاریخی که حساب تا آن روز بررسی شده
• عبارت روشن: «تا تاریخ …… هیچ بدهی بابت هزینه‌های مشترک ندارد» یا مبلغ بدهی با ریز
• بدهی‌های مالک و ساکن جدا
• نام، سمت و امضای مدیر، و تاریخ صورتجلسه انتخاب او
• مهلت اعتبار، مثلاً ۱۵ روز

مثال

واحد ۳۰۲ در ۱۵ آذر فروخته می‌شود. شارژ پاییز (۸۲٫۳۵ میلیون تومان) صادر شده و ۵۰ میلیون پرداخت شده است. سهم شارژ فوق‌العاده موتورخانه ۸۷٫۲۷ میلیون هم معوق است.

دو راه: فروشنده پیش از امضا ۱۱۹٫۶۲ میلیون را می‌پردازد و گواهی «بدون بدهی» می‌گیرد، یا مدیر موافقت می‌کند خریدار این مبلغ را در سند تعهد کند.

نکته برای خریدار

پیش از قولنامه، از مدیر گواهی تسویه بخواهید. اگر بدهی در سند تعهد نشده و فروشنده ناپدید شود، بحث «بدهی به همراه ملک» در رویه یکسان نیست. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان.

نکته برای مدیر

• اگر از فروش یا اجاره رسمی مطلع شدید، مانده را کتبی به فروشنده بدهید.
• گواهی را فقط پس از بررسی کامل صورتحساب صادر کنید؛ گواهی «بدون بدهی» اشتباه، حق ساختمان را به خطر می‌اندازد.
• نسخه هر گواهی را نگه دارید.

در هم‌بن: صورتحساب لحظه‌ای هر واحد با تفکیک بدهی مالک و ساکن آماده چاپ است و پایه گواهی تسویه است.