نوسازی و تجدید بنای ساختمان فرسوده: ماده ۱۳ قانون تملک

متن قانون

«در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و اقلیت مالكان… در تجدید بنای آن موافق نباشند» (ماده ۱۳ قانون)

در این حالت، بقیه مالکان می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، و با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان، ساختمان را تجدید بنا کنند. سهم مخالفان از ساختمان نو، برای برگرداندن هزینه‌های ساخت و اجاره‌ای که برای مسکن آن‌ها پرداخت شده، به کار می‌رود.

شرط‌ها

1. تشخیص سه کارشناس رسمی دادگستری که عمر مفید تمام شده یا ساختمان فرسودگی کلی دارد. اگر بر سر کارشناسان توافق نشود، وزارت مسکن آن‌ها را تعیین می‌کند.
2. مخالفت اقلیت مالکان.
3. حکم دادگاه.
4. مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان در دوره ساخت.

جایی که قانون روشن نیست

• ماده ۱۳ کسر مشخصی (مثلاً سه‌چهارم) برای اکثریت نگفته است؛ فقط از «اقلیت» مخالف حرف می‌زند. اینکه اقلیت بر اساس تعداد مالکان است یا مساحت، صریح نیست. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان.
• «عمر مفید» در خود ماده عدد ندارد و با نظر کارشناسان است.

تبصره‌ها

• تبصره ۱: مدیر می‌تواند از طرف مالکان اقدام کند.
• تبصره ۲: درباره تخلیه مالکی است که از تخلیه خودداری می‌کند.

مراحل عملی پیشنهادی

1. مجمع اولیه: طرح موضوع، اطلاع همه مالکان، و تصویب گرفتن نظر کارشناسی
2. کارشناسی: سه کارشناس رسمی دادگستری رشته ساختمان
3. مجمع تصمیم: با گزارش کارشناسی، تعیین موافقان و مخالفان و نماینده
4. قرارداد با سازنده (مشارکت در ساخت) با وکیل
5. طرح دعوا در صورت مخالفت اقلیت
6. مسکن استیجاری برای مخالفان، طبق حکم

ساختمان فرسوده‌ای که هنوز نوسازی نمی‌شود

تا زمان تصمیم، تکالیف عادی پابرجاست: بیمه آتش‌سوزی، تعمیرات ایمنی و نگه‌داری. هزینه‌های ایمنی را به‌خاطر «قرار است خراب شود» عقب نیندازید.

در هم‌بن: هزینه‌های کارشناسی و حقوقی پروژه نوسازی را می‌توان به‌صورت شارژ فوق‌العاده جداگانه و با مسئول پرداخت «مالک» صادر کرد تا از شارژ جاری جدا بماند.