نقش‌ها و مسئولیت‌ها در ساختمان: چه کسی چه کاری می‌کند؟
نقشه کامل نقش‌های یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابی‌من، با جدول مسئولیت‌ها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
بیشتر اختلاف‌های ساختمان از یک سؤال ساده شروع می‌شود: «این کار با کیست؟» قانون به همه نقش‌ها جواب نداده است. بعضی نقش‌ها را قانون تعریف کرده، بعضی را آیین‌نامه، و بعضی فقط از رویه رایج آمده‌اند. این صفحه هر سه را جدا نشان می‌دهد.
نقش‌ها از کجا آمده‌اند؟
| نقش | مبنا | وضعیت |
|---|---|---|
| مجمع عمومی مالکان | ماده ۵ تا ۱۳ آیین‌نامه اجرایی؛ ماده ۶ قانون | قانونی. در ساختمان با بیش از سه مالک لازم است |
| مدیر یا هیئت‌مدیره | ماده ۸ قانون؛ ماده ۷ و ۱۴ تا ۱۹ آیین‌نامه | قانونی. در ساختمان با بیش از سه مالک باید انتخاب شود |
| خزانه‌دار | ماده ۱۸ آیین‌نامه | قانونی. یکی از مدیران است |
| سرایدار | ماده ۲۲ آیین‌نامه | قانونی برای ساختمان با بیش از ۱۰ واحد |
| مالک | ماده ۱ تا ۴ و ۱۰ قانون | قانونی |
| مستأجر (استفاده‌کننده) | ماده ۱۰ مکرر قانون؛ تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه؛ قانون روابط موجر و مستأجر | قانونی، با تکلیف محدود |
| بازرس یا حسابرس | در قانون و آیین‌نامه نیامده | رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان. مجمع می‌تواند بر اساس اختیار نظارتی خود (ماده ۱۱ آیین‌نامه) تعیین کند |
| نگهبان و لابی‌من | در آیین‌نامه فقط نام نگهبان در تقسیم هزینه آمده | رویه رایج. کارمند ساختمان است و زیر نظر مدیر کار می‌کند |
جدول مسئولیت‌ها
راهنمای حروف: ت = تصمیم یا تصویب می‌کند، ا = اجرا می‌کند، ن = نظارت یا بررسی می‌کند، م = مشارکت می‌کند یا باید مطلع شود، خالی = نقشی ندارد.
| کار | مجمع | هیئت‌مدیره / مدیر | خزانه‌دار | بازرس / حسابرس | مالک | مستأجر | کارکنان |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| انتخاب و عزل مدیران | ت | م | م | م (رأی) | |||
| تصویب بودجه و نرخ شارژ | ت | ا (پیشنهاد) | م | ن | م (رأی) | م | |
| اعلام سهم شارژ هر واحد | ا | م | م | م | |||
| پرداخت شارژ جاری | م (دریافت) | پاسخ‌گوی نهایی | معمولاً پرداخت‌کننده | ||||
| پرداخت هزینه اساسی و عمرانی | ت | ا | م | ن | پرداخت‌کننده | ||
| نگه‌داری دفتر درآمد و هزینه | ن | ا | ن | ||||
| گزارش مالی سالانه | ت (تصویب) | ا | ا | ن | م | م | |
| بیمه آتش‌سوزی کل ساختمان | ا | م | ن | م (پرداخت سهم) | |||
| استخدام و نظارت بر کارکنان | ت (بودجه) | ا | م (حقوق) | ا (کار روزانه) | |||
| وصول بدهی شارژ و ماده ۱۰ مکرر | ا | م | ن | پاسخ‌گو | پاسخ‌گو | ||
| تعمیرات جزئی مشاعات | ا | م | ا | ||||
| تغییر نما یا مشاعات | ت | ا | م (رأی) | ||||
| رعایت آیین‌نامه داخلی | ت (تصویب) | ا (تذکر) | ا | ا | ا (گزارش) | ||
| رسیدگی به اعتراض به سهم هزینه | ا | م | ن | م (اعتراض) | م | ||
| گواهی تسویه هنگام فروش یا تخلیه | ا | م | م | م |
این جدول یک الگوی پیشنهادی است. هر مجمع می‌تواند، در چارچوب قانون، تقسیم کار دیگری تصویب کند. آنچه را مجمع تصویب کرد در صورتجلسه بنویسید.
سه قاعده که بیشتر دعواها را حل می‌کند
- مجمع تصمیم می‌گیرد، مدیر اجرا می‌کند. مدیر امین مالکان است (ماده ۱۹ آیین‌نامه) و اختیارش از مجمع می‌آید. نرخ شارژ، بودجه و هزینه بزرگ بدون مصوبه مجمع پایه محکمی ندارد.
- طرف حساب ساختمان در نهایت مالک است. مستأجر معمولاً شارژ جاری را می‌پردازد، اما اگر نپردازد، مالک در برابر ساختمان پاسخ‌گوست (تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه).
- هر تصمیم مکتوب باشد. تصمیم‌های مجمع باید در صورتجلسه ثبت و ظرف ۱۰ روز به غایبان ابلاغ شود (ماده ۱۲ آیین‌نامه و تبصره آن).
صفحه هر نقش
در هم‌بن: هر کاربر می‌تواند چند نقش داشته باشد (مثلاً مالک و عضو هیئت‌مدیره) و هنگام ورود نقش را انتخاب می‌کند. نقش‌های هم‌بن: هیئت‌مدیره (board)، مدیر (manager)، حسابدار (accountant)، حسابرس (auditor)، کارکنان (staff)، مالک (owner) و مستأجر (tenant).
منابع
مطالب مرتبط
- مجمع عمومی مالکان: بالاترین مرجع تصمیم ساختمانمجمع عمومی چه کسانی هستند، چه اختیاراتی دارند، چه تکالیفی بر عهدهشان است و تصمیم آنها چه زمانی برای همه الزامآور است.
- هیئت‌مدیره ساختمان: تعداد، دوره، تصمیمگیری و مسئولیتهیئتمدیره ساختمان چند نفر است، چند سال میماند، چطور تصمیم می‌گیرد، چه حقوق و تکالیفی دارد و چه چیزی را نمیتواند واگذار کند.
- مدیر ساختمان: حقوق، تکالیف و مرز اختیاراتمدیر ساختمان چه کارهایی باید بکند، چه اختیاراتی دارد، کجا اختیارش تمام می‌شود و در برابر مالکان چه مسئولیتی دارد.
- خزانه‌دار ساختمان: دفتر درآمد و هزینه و پاسخگویی مالیخزانهدار چه کسی است، چه دفاتری باید نگه دارد، چه مدارکی لازم است و در برابر مجمع چه گزارشی می‌دهد.
- بازرس و حسابرس ساختمان: نقشی که قانون نام نبرده استقانون تملک برای ساختمان بازرس پیشبینی نکرده، اما مجمع می‌تواند ناظر یا حسابرس مالی تعیین کند. حدود اختیار، کار و گزارش او.
- مالک آپارتمان: حقوق و تکالیف در برابر ساختمانمالک چه حقی در واحد و مشاعات دارد، چه سهمی از هزینهها می‌پردازد، چه کارهایی بدون اجازه نمیتواند بکند و وقتی اجاره می‌دهد چه مسئولیتی دارد.
- مستأجر در ساختمان: حقوق، تکالیف و سهم شارژمستأجر چه حقی در استفاده از مشاعات دارد، کدام شارژ را می‌پردازد، در مجمع چه جایگاهی دارد و هنگام تخلیه چه باید بکند.
- سرایدار، نگهبان و لابی‌من: وظایف، حقوق و الزامات قانونیکارکنان ساختمان چه کسانی هستند، چه کارهایی میکنند، کارفرمای آنها کیست و ساختمان چه تکالیفی در برابرشان دارد.