مستأجر در ساختمان: حقوق، تکالیف و سهم شارژ
مستأجر چه حقی در استفاده از مشاعات دارد، کدام شارژ را می‌پردازد، در مجمع چه جایگاهی دارد و هنگام تخلیه چه باید بکند.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
مستأجر عضو مجمع مالکان نیست، اما ساکن ساختمان است و از مشاعات استفاده می‌کند. قانون تملک او را «استفاده‌کننده» می‌نامد.
حقوق مستأجر
- استفاده از مشاعات و امکانات مثل مالک ساکن، طبق آیین‌نامه داخلی (لابی، آسانسور، استخر، پارکینگ واحد)
- حضور در مجمع با وکالت از مالک. بدون وکالت حق رأی ندارد.
- دیدن صورتحساب سهمی که از او مطالبه می‌شود
- پرداخت از محل اجاره‌بها: اگر طبق اجاره‌نامه پرداخت هزینه‌ای با مالک است و مالک نمی‌پردازد، مستأجر می‌تواند آن را بپردازد و از اجاره‌بها کم کند (تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه)
- تعمیرات اساسی با مالک است، مگر خلاف آن شرط شده باشد (قانون مدنی و اجاره)
- گرفتن ودیعه هنگام تخلیه، طبق قرارداد (قانون موجر و مستأجر)
تکالیف مستأجر
- پرداخت هزینه‌هایی که در اجاره‌نامه بر عهده او گذاشته شده. در عمل، معمولاً شارژ جاری (نظافت، حقوق کارکنان، قبوض مشترک، سرویس آسانسور).
- رعایت آیین‌نامه داخلی ساختمان، مثل مالک
- استفاده متعارف از واحد و مشاعات و جبران خسارتی که خودش یا مهمانش وارد کند
- پاسخ‌گویی در برابر ماده ۱۰ مکرر: این ماده از «مالک یا استفاده‌کننده» حرف می‌زند؛ پس خودداری از خدمات مشترک یا اجرائیه می‌تواند متوجه مستأجر بدهکار هم باشد (ماده ۱۰ مکرر)
- تسویه شارژ پیش از تخلیه
چه چیزی با مستأجر نیست؟
قاعده عملی رایج این است: هزینه‌ای که برای استفاده امروز است با ساکن، و هزینه‌ای که برای ارزش و عمر ساختمان است با مالک. نمونه‌های معمول با مالک: نوسازی آسانسور، تعویض موتورخانه، ایزوگام کامل بام، نوسازی نما، بیمه آتش‌سوزی (مگر قرارداد چیز دیگری بگوید). این تقسیم در قانون فهرست نشده و رویه رایج است؛ قرارداد اجاره مقدم است. جاری یا عمرانی
مثال
مستأجر واحد ۳۰۱ ماهانه ۱۲ میلیون تومان شارژ جاری می‌دهد. مجمع برای تعویض موتور آسانسور ۴۸۰ میلیون تومان شارژ فوق‌العاده تصویب می‌کند که سهم این واحد ۴۰ میلیون است. اگر اجاره‌نامه چیزی نگفته باشد، این ۴۰ میلیون از مالک مطالبه می‌شود، نه مستأجر.
اشتباه‌های رایج مستأجران
- قبول اجاره‌نامه‌ای که «همه هزینه‌ها» را بدون تعریف به مستأجر می‌دهد
- تخلیه بدون گرفتن گواهی تسویه شارژ از مدیر، و دعوا بر سر ودیعه
- پرداخت نقدی شارژ بدون رسید
در هم‌بن: نقش مستأجر (tenant) فقط سهم مربوط به ساکن را در صورتحساب خود می‌بیند، پرداخت ثبت می‌کند، امکانات را رزرو می‌کند و اعلان‌ها را می‌گیرد. بدهی‌های مالک در صورتحساب مستأجر نمی‌آید.
منابع
مطالب مرتبط
- نقشها و مسئولیتها در ساختمان: چه کسی چه کاری می‌کند؟نقشه کامل نقشهای یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابیمن، با جدول مسئولیتها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
- شارژ با مالک است یا مستأجر؟ قاعده قانونی و قرارداد اجارهدر برابر ساختمان مالک پاسخگوی نهایی است و قرارداد اجاره تقسیم بین مالک و مستأجر را تعیین می‌کند. تبصره ماده ۲۳ و سناریوهای رایج.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: آنچه ساکنان ساختمان باید بدانندمواد اصلی قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اجاره آپارتمان: شکل قرارداد، تخلیه یکهفتهای، ودیعه، و اینکه درباره شارژ ساختمان چه نگفته است.
- تخلیه مستأجر، ودیعه و تسویه شارژپیش از تخلیه چه باید کرد: گواهی تسویه شارژ، کسر بدهی از ودیعه، تفکیک سهم مالک و مستأجر، و چکلیست روز اسبابکشی.