بازرس و حسابرس ساختمان: نقشی که قانون نام نبرده است
قانون تملک برای ساختمان بازرس پیش‌بینی نکرده، اما مجمع می‌تواند ناظر یا حسابرس مالی تعیین کند. حدود اختیار، کار و گزارش او.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
فهرست مطالب
قانون چه می‌گوید؟
صادقانه: هیچ. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن نقشی به نام بازرس یا حسابرس ساختمان تعریف نکرده‌اند. آنچه هست، اختیار نظارتی مجمع است. ماده ۱۱ آیین‌نامه انتخاب مدیران و نظارت بر کار آن‌ها را از وظایف مجمع می‌داند، و ماده ۱۸ خزانه‌دار را مکلف می‌کند حساب را با مدارک به مجمع بدهد.
پس بازرس یا حسابرس ساختمان ابزار مجمع برای همین نظارت است. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: مجمع یک یا چند نفر را برای بررسی حساب‌ها تعیین کند و حدود کارشان را در صورتجلسه بنویسد.
بازرس قانونی شرکت‌های تجاری (در قانون تجارت) با این نقش فرق دارد. ساختمان شرکت تجاری نیست و آن قواعد خودبه‌خود بر آن حاکم نیست.
چه کسی می‌تواند باشد؟
- یکی از مالکان که عضو هیئت‌مدیره نیست
- حسابدار یا حسابرس مستقل از بیرون، با حق‌الزحمه مصوب مجمع
عضو هیئت‌مدیره یا خزانه‌دار نباید بازرس خودش باشد. این قاعده قانونی نیست، اما بدون آن نظارت معنا ندارد.
حقوق بازرس (اگر مجمع داده باشد)
- دسترسی به همه اسناد مالی، قراردادها و صورت‌حساب‌های بانکی
- پرسش کتبی از مدیر و خزانه‌دار و گرفتن پاسخ در مهلت معقول
- گزارش مستقیم به مجمع
تکالیف بازرس
- بررسی اینکه هر هزینه سند دارد و در بودجه مصوب است
- تطبیق مانده بانک با دفتر
- بررسی محاسبه سهم هر واحد با مصوبه مجمع و ماده ۲۳ آیین‌نامه
- بررسی بیمه آتش‌سوزی، قرارداد و بیمه کارکنان
- گزارش کتبی سالانه به مجمع، با یافته‌ها و پیشنهادها
- محرمانگی: اطلاعات بدهی و هویت ساکنان را بیرون از مجمع منتشر نکند
چک‌لیست کوتاه حسابرسی سالانه
- صورتجلسه انتخاب مدیران و مصوبه نرخ شارژ موجود است؟
- جمع شارژ صادرشده با نرخ مصوب و تعداد واحدها می‌خواند؟
- هر پرداخت بالای یک سقف مشخص، دو امضا یا دو تأیید دارد؟
- مانده بانک پایان سال با دفتر برابر است؟
- بدهکاران با سن بدهی فهرست شده‌اند و پیگیری مکتوب دارند؟
- بیمه‌نامه آتش‌سوزی معتبر است؟
- کارکنان قرارداد و بیمه دارند؟
مقاله حسابرسی ساختمان جزئیات بیشتری دارد.
در هم‌بن: نقش حسابرس (auditor) دسترسی فقط خواندنی به همه اسناد، گزارش‌ها و تاریخچه تغییرات دارد و چیزی را ویرایش نمی‌کند. بسته حسابرسی و لاگ تغییرات برای همین نقش ساخته شده است.
منابع
مطالب مرتبط
- نقشها و مسئولیتها در ساختمان: چه کسی چه کاری می‌کند؟نقشه کامل نقشهای یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابیمن، با جدول مسئولیتها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
- خزانه‌دار ساختمان: دفتر درآمد و هزینه و پاسخگویی مالیخزانهدار چه کسی است، چه دفاتری باید نگه دارد، چه مدارکی لازم است و در برابر مجمع چه گزارشی میدهد.
- مجمع عمومی مالکان: بالاترین مرجع تصمیم ساختمانمجمع عمومی چه کسانی هستند، چه اختیاراتی دارند، چه تکالیفی بر عهدهشان است و تصمیم آن‌ها چه زمانی برای همه الزامآور است.
- صورتجلسه مجمع ساختمان: اجزای لازم و نمونه متنصورتجلسه مجمع چه اجزایی باید داشته باشد، چه کسی امضا کند، چطور به غایبان ابلاغ شود و نمونه کوتاه برای انتخاب مدیر و تصویب شارژ.