مجمع عمومی مالکان: بالاترین مرجع تصمیم ساختمان
مجمع عمومی چه کسانی هستند، چه اختیاراتی دارند، چه تکالیفی بر عهده‌شان است و تصمیم آن‌ها چه زمانی برای همه الزام‌آور است.
آخرین بازبینی: ۱۴۰۵/۰۷/۲۲
این متن برای اطلاع‌رسانی است و مشاورهٔ حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با وکیل یا مرجع رسمی مشورت کنید.
مجمع عمومی کیست؟
مجمع عمومی جمع مالکان همه واحدهاست، نه ساکنان. آیین‌نامه می‌گوید وقتی تعداد مالکان از سه نفر بیشتر شود، مجمع عمومی تشکیل می‌شود:
«در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند…» (ماده ۵ آیین‌نامه)
مستأجر عضو مجمع نیست، مگر اینکه مالک به او وکالت بدهد. وکیل یا نماینده باید پیش از جلسه وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر بدهد (ماده ۹ آیین‌نامه). اگر یک واحد چند مالک دارد، آن‌ها باید یک نماینده مشترک معرفی کنند (ماده ۱۰ آیین‌نامه و ماده ۷ قانون).
اختیارات مجمع
ماده ۱۱ آیین‌نامه وظایف و اختیارات مجمع را برشمرده است:
«مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد…» (ماده ۱۱ آیین‌نامه)
به زبان ساده:
- انتخاب رئیس جلسه
- انتخاب مدیر یا هیئت‌مدیره و نظارت بر کار آن‌ها
- تصویب درآمد و هزینه سالانه (بودجه)
- تعیین اندوخته برای هزینه‌های آینده
- اجازه دادن به مدیران برای قراردادها
حقوق مجمع
- تصمیم‌هایش برای همه مالکان، حتی غایبان و مخالفان، الزام‌آور است (ماده ۱۳ آیین‌نامه، به استناد ماده ۶ قانون).
- می‌تواند مدیران را پیش از پایان دوره عزل کند و جانشین بگذارد (ماده ۱۶ آیین‌نامه، از راه مجمع فوق‌العاده).
- می‌تواند حساب‌ها را از خزانه‌دار بخواهد. خزانه‌دار دفتر درآمد و هزینه را با مدارک برای تصویب به مجمع می‌دهد (ماده ۱۸ آیین‌نامه).
تکالیف مجمع
- دست‌کم سالی یک بار تشکیل شود (ماده ۷ آیین‌نامه).
- با حد نصاب قانونی رسمی شود: حضور مالکانی که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارند (ماده ۸ آیین‌نامه). اگر نشد، جلسه ۱۵ روز بعد تجدید می‌شود و تصمیم‌ها با اکثریت حاضران معتبر است (تبصره ماده ۸).
- همه تصمیم‌ها را در صورتجلسه بنویسد و تصمیم‌ها ظرف ۱۰ روز به غایبان ابلاغ شود (ماده ۱۲ و تبصره آن).
جزئیات برگزاری در مجمع عمومی ساختمان و صورتجلسه.
جایی که قانون ساکت است
- رأی بر اساس مساحت یا هر واحد یک رأی؟ حد نصاب حضور در ماده ۸ بر اساس مساحت است. ماده ۶ قانون هم تصمیم درباره مشاعات را به مالکانی می‌دهد که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند. اما برای بعضی تصمیم‌های دیگر روش شمارش رأی صریح نیست. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان: برای تصمیم‌های مالی و مشاعات، رأی را بر اساس مساحت بشمارید و روش شمارش را در صورتجلسه بنویسید.
- مجمع آنلاین: قانون درباره جلسه مجازی چیزی نگفته است. اگر مجمع آنلاین برگزار می‌کنید، حضور، رأی و امضا را قابل اثبات نگه دارید و ترجیحاً روش برگزاری را در یک مجمع حضوری تصویب کنید. رویه رایج، نیازمند تأیید حقوقدان.
اشتباه‌های رایج
- تصمیم گرفتن در گروه پیام‌رسان به جای مجمع رسمی
- صورتجلسه بدون فهرست حاضران و مساحت هر واحد
- ابلاغ نکردن تصمیم به غایبان
- تصویب شارژ بدون بودجه مکتوب
در هم‌بن: مجمع یک نقش کاربری جدا نیست؛ مصوبه‌های مجمع، مثل نرخ شارژ هر دوره، به‌صورت نسخه‌دار در سامانه ثبت می‌شوند و دوره‌های قبل را تغییر نمی‌دهند. مالکان با نقش مالک (owner) گزارش‌های مالی را برای تصمیم‌گیری می‌بینند.
منابع
مطالب مرتبط
- نقشها و مسئولیتها در ساختمان: چه کسی چه کاری میکند؟نقشه کامل نقشهای یک ساختمان، از مجمع عمومی تا لابیمن، با جدول مسئولیتها و اینکه هر نقش در قانون از کجا آمده است.
- برگزاری مجمع عمومی ساختمان: دعوت، حد نصاب، جلسه دوم و رأیمجمع عمومی ساختمان را گامبهگام برگزار کنید: چه کسی دعوت میکند، حد نصاب بر اساس مساحت، جلسه دوم ۱۵ روزه، وکالت و رأیگیری.
- صورتجلسه مجمع ساختمان: اجزای لازم و نمونه متنصورتجلسه مجمع چه اجزایی باید داشته باشد، چه کسی امضا کند، چطور به غایبان ابلاغ شود و نمونه کوتاه برای انتخاب مدیر و تصویب شارژ.
- هیئت‌مدیره ساختمان: تعداد، دوره، تصمیم‌گیری و مسئولیتهیئتمدیره ساختمان چند نفر است، چند سال میماند، چطور تصمیم میگیرد، چه حقوق و تکالیفی دارد و چه چیزی را نمیتواند واگذار کند.